Bausparen in der Eigenheimfinanzierung – das sollten zukünftige Bausparer wissen
Nach wie vor ist der Bausparvertrag sehr gut geeignet, wenn es darum geht, später ein Eigenheim finanzieren. Schon seit Jahrzehnten bieten die Bausparkassen den Vertrag an, der sich aus zwei Teilen zusammensetzt. Wir möchten im Beitrag näher darauf eingehen, welche Vorteile der Bausparvertrag im Rahmen einer Eigenheimfinanzierung hat und wie Sie diesen mit welchen Komponenten am besten einsetzen.
Worum handelt es sich beim Bausparvertrag?
Der Bausparvertrag basiert auf dem sogenannten Bausparen. Wie der Name schon sagt, geht es im Prinzip darum, zunächst etwas anzusparen, um anschließend ein Haus bauen zu können. Allerdings können Sie den Bausparvertrag nicht nur in eine Eigenheimfinanzierung zum Zweck eines Hausbaus einbinden, sondern Sie können anschließend ebenfalls den Erwerb einer bereits vorhandenen Immobilie oder Eigentumswohnung finanzieren. Typisch für das Bausparen ist die sogenannte Bauspargemeinschaft. Diese beinhaltet, dass auf der einen Seite viele Sparer in ihre Verträge einzahlen, damit die Bausparkasse auf der anderen Seite verschiedenen Kunden ein zinsgünstiges Bauspardarlehen geben kann.
Wenn Sie sich für den Abschluss eines Bausparvertrages entscheiden, dann können Sie einige Selektionen vornehmen. Das sind insbesondere:
- Bausparsumme
- Tarif
- Sparrate
- Spätere Darlehensrate
- Laufzeit
Die einzelnen Komponenten sind zum Teil voneinander abhängig. Die zwei Phasen des Bausparvertrages sind zum einen die Anspar- und zum anderen die Darlehensphase. Sie müssen beim Bausparen nicht zwangsläufig später ein Bauspardarlehen abrufen. Allerdings wäre der Verzicht in gewissem Rahmen fahrlässig, denn gerade das zinsgünstige Bauspardarlehen ist die Stärke des Bausparvertrages.
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Wie funktioniert das Bausparen?
Im Detail funktioniert Bausparen so, dass Sie nach dem Abschluss eines Bausparvertrages zunächst über einen bestimmten Zeitraum hinweg monatliche Sparraten zahlen. Sie zahlen also beispielsweise 200 Euro im Monat automatisch in den Bausparvertrag ein. Das Ziel besteht darin, eine ausreichende Bewertungszahl zu erreichen. Ist das geschehen, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, dass Ihnen einige Zeit später das oftmals zinsgünstige Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Die Zuteilungsreife wiederum ist in der Regel dann erreicht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Mindestspardauer absolviert
- Minisparanteil erreicht
- Zuteilung beantragt
Wie kann ich den Bausparvertrag in die Eigenheimfinanzierung einbinden?
Wenn Sie den Bausparvertrag in die Eigenheimfinanzierung einbinden möchten, dann müssen Sie das Bausparen in der Regel schon mindestens zwei bis drei Jahre vorher begonnen haben. Der Grund ist die Mindestanspardauer, die – je nach Tarif – in der Regel zwischen 18 und 24 Monaten beträgt. Sie können in den Bausparvertrag zwar auch größere, einmalige Summen einzahlen. Die Mindestspardauer bis zur Zuteilung muss allerdings dennoch normalerweise erfüllt sein. Zudem würden es die meisten Bausparer ohnehin nicht schaffen, in weniger als zwei Jahren mindestens 30, je nach Tarif auch 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme in der kurzen Zeit anzusparen. Wenn nun der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie beide Komponenten in die Eigenheimfinanzierung einbinden, nämlich:
- Bausparguthaben
- Bauspardarlehen
Das Bausparguthaben dient im Zuge der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital und setzt sich aus Ihren Einzahlungen, den Zinsen und eventuell Prämien nebst staatlicher Zulagen zusammen. Das können insbesondere die Grund- und oder Kinderzulage im Rahmen der Riester-Rente sein. Manche Bausparkassen zahlen zudem Prämien, die neben den Zinsen ebenfalls dem Guthaben zugeschrieben werden.
Während das Bausparguthaben innerhalb der Eigenheimfinanzierung als Eigenkapital fungiert, können Sie natürlich ebenfalls den zinsgünstigen Bausparkredit einbinden. Aufgrund dessen benötigen Sie weniger Fremdkapital von der Bank, also ein geringeres Immobiliendarlehen. Das wirkt sich positiv aus Ihre Bonität aus, weil der Anteil des Immobilienkredites am gesamten Finanzierungsbedarf kleiner als bei Finanzierungen ohne das Einbinden eines Bausparvertrages ist. Für die Bank ist daher das Risiko etwas geringer, was manchmal sogar mit günstigen Zinskonditionen belohnt wird. Den Bausparkredit zahlen Sie dann über den vereinbarten Zeitraum hinweg ab, so wie Sie es ebenfalls mit dem Immobiliendarlehen tun.
Wie sieht eine Eigenheimfinanzierung mit Bausparkredit aus?
Eine Eigenheimfinanzierung mit Einbinden eines Bausparvertrages ist heutzutage üblich, denn oftmals besteht die Gesamtfinanzierung nicht nur aus dem Immobiliendarlehen in Form eines Annuitäten- oder Tilgungsdarlehens. Manchmal kommt noch ein KfW-Förderdarlehen hinzu, sodass sich der gesamte Finanzierungsbedarf, der sich wiederum aus Kaufpreis bzw. Baukosten und Nebenkosten zusammensetzt, häufiger wie folgt darstellt:
- Bausparguthaben
- Sonstiges Eigenkapital
- Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen
- Bauspardarlehen
- KfW-Darlehen
Wie Sie an diesem beispielhaften Muster erkennen, fällt der Bausparvertrag mit dem Bausparguthaben sowohl in den Bereich Eigenkapital als auch mit dem Bauspardarlehen in die Sparte Fremdfinanzierung. Wie Sie die einzelnen Komponenten aufteilen, ist in jedem Fall anders und gehört zur individuellen Zusammensetzung der Gesamtfinanzierung.
Förderungen in der Ansparphase nicht vergessen
Der Bausparvertrag wird mittlerweile seit Jahrzehnten staatlich gefördert. Deshalb sollten Sie während der Ansparphase nicht vergessen, sich zu eventuellen, staatlichen Förderungen zu erkundigen. Infrage kommen in erster Linie:
- Riester-Rente
- Rürup-Rente
- Arbeitnehmersparzulage
- Wohnungsbauprämie
Da es sich beim Bausparvertrag um ein riester- und rürup-fähiges Produkt handelt, können Sie zum Beispiel bei der Riester-Rente von der Grund- und einer eventuellen Kinderzulage profitieren. Diese fließen in den Bausparvertrag ein und dürfen bei Zuteilung prämienunschädlich verwendet werden. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, im Rahmen eines Sparvertrages über vermögenswirksamen Leistungen, bei dem es sich auch um einen Bausparvertrag handeln kann, unter Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen die Arbeitnehmersparzulage zu erhalten.
Eine weitere Förderung besteht in der Wohnungsbauprämie, die sich explizit auf einen Bausparvertrag bezieht. Wenn Sie zum Beispiel zusammen mit Ihrem Ehepartner finanzieren und daher beide die genannten Förderungen beanspruchen können, können auf diese Weise mitunter mehr als 1.000 Euro pro Jahr an staatlichen Zuwendungen vereinnahmt werden.
Wann sollte ich mit dem Bausparen beginnen?
Wie eingangs kurz erwähnt, können Sie das Bauspardarlehen nicht spontan aufnehmen. Insbesondere aufgrund der Mindestspardauer müssen Sie den Bausparvertrag schon einige Jahre vorher abschließen. Wie viel Vorlaufzeit bis zur Eigenfinanzierung Sie benötigen, hängt vor allem Dingen davon ab, wie hoch die Bausparsumme ist und welche monatlichen Sparbeitrag Sie sich leisten können.
Sie sollten am besten vor Abschluss des Bausparvertrages individuell kalkulieren, mit welcher Sparrate Sie innerhalb welches Zeitraums welches Bausparguthaben erreichen können und damit auch die Zuteilungsreife des Bausparvertrages. Im Durchschnitt betrachtet haben Bausparverträge meistens eine absolvierte Laufzeit zwischen vier bis sechs Jahren, bevor dann das zinsgünstige Bauspardarlehen ausgezahlt werden kann.
